春之城楼下电器维修你的广告收益拿到了吗
2024-08-14 来源：小胖丁资讯
民法典草案规定：业主共有部分产生的收入属于业主共有
很多小区都会有这样的情况：楼内大厅、通道、电梯里都是各种各样的广告，但小区物业接广告并未经过业主同意。小区电梯广告一年能收入多少钱？钱都去哪儿了？这基本成了一笔糊涂账。
5月22日，民法典草案提请十三届全国人大三次会议审议，其中明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。那么，小区电梯、通道、入口闸门等作为小区的共有部分，出租广告的收益是否应当属业主共有？作为业主的你，“广告”收益拿到了吗？
记者走访
老小区和新小区都有广告
记者走访了金域国际、经典明苑、金泰国际、保利六合、碧鸡名城、美丽新世界等小区发现，不管是老小区还是新建高档小区，都不同程度的有广告。
家住荷塘月色小区的业主周先生说，他们小区20栋楼大概80部电梯，每部电梯里至少有8个广告牌，广告数量还是挺多的。金域国际小区的几十幢楼里，每一部电梯里除了静态广告，还有一个电子屏不间断地滚动播出各种广告。保利六合小区更为夸张，电梯里三面墙每一面放两个广告，为了能嵌进更多广告，广告牌直接变成了分类广告。
在世纪生活、高美云安、春之城、金典双城等安装有电梯的小区几乎都有电梯广告，广告内容涉及日常生活吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行等各个方面。
记者在58同城上查询，一家广告公司打着“小区电梯、灯箱广告”的宣传语，该公司工作人员介绍，昆明市的多数小区都能打广告，只要价格到位，昆明各大小区都有他们的业务。
小区业主
不清楚小区广告的收入该归谁
记者走访多个小区发现，昆明很多小区都存在广告收支不透明情况，许多业主对小区广告费的收入和使用情况都不知情，更谈不上收益分红了。
有部分业主表示，电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的，物业利用广告赚取一定收入，表示“可以理解”。还有一些受访者表示，很多业主对小区广告未曾关注，不清楚小区广告的收入该归谁。虽然物管说有疑问要查可以查，但是大多数人抱着多一事不如少一事的心态，去理会这个事情的人少之又少。
在采访的多个小区中，兰亭上锦小区的物业对广告收入做了公示。该小区业主吕先生说，他入住这个小区已有5年了，物管费很高，可从未见过物业公司公示钱款使用明细，更不用说小区广告收入的具体收支去向，公布的只是一个大数据。
记者走访中发现，许多小区业主对公共区域广告收益表示“不知道”，就连很多物管人员也“说不清楚”。
从未征求意见更别提分收入
张女士家住美丽新世界小区已经15年了，虽然是老小区，但是小区里的广告依然随处可见，包括进入小区大门的车道闸门上，也被各种广告占位。“以前不知道小区还有广告收入，物管也从来没有对这笔收入公示过。”
金泰国际小区的业主顾先生说，物业确实会公开收支，但并不会把广告收入单独列出来，而是将其夹杂在其他收入项目中，密密麻麻的，看得一头雾水。
许多小区五花八门的广告遍布电梯间、小区路边和走廊内。许多业主说，公共区域广告的招商发布、收益分配等问题，对于他们来说是一笔糊涂账。而且物业公司在出租广告位前从未征求过他们的意见，更别提把广告收入分给业主了。
还有一些业主认为，现在的物管公司都是市场化运作，首先考虑的是经济利益。至于公共广告收益，均摊到业主个体而言也是微乎其微，但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多，这导致了双方对公共收益的关注度存在很大的差异。
广告公司
和物业协商后签订合同并付费用
记者走访发现，小区广告牌分属不同广告公司，主要集中在分众传媒、新潮传媒、巴敦传媒等几家广告公司。
据了解，在投放广告之前，广告公司和小区物业进行协商后，签订合同并向物业交纳费用。至于每年会支付多少费用给物业，广告公司均不愿透露。
大量小区的广告位由物管公司作价，以整年买断或按月出租的形式卖给广告公司，广告公司再重新作价，将小区公共资源进行分割、切块，以某一块位置多少钱的形式卖给企业用于投放广告。整个交易过程，是物业和广告公司及广告主三方主导。
一家广告公司介绍，就具体报价来说，按电梯里投放广告每块长30厘米、高15厘米，根据包月时间、位置和数量，广告价格为1块广告80-200元/月不等。
物业人员
广告收入都用在小区管理上
对于这笔钱，不少物业公司都很难说清具体用途，但都表示所有收入都用在小区的日常管理开支当中；也有物业公司表示，小区广告收益是业委会授权让他们代为管理和使用，同时也并非都属于业主共有。
一家物管公司人员说，因为公示费用有固定模板，所以不可能对每项资金用于何处都写清楚，但是物业公司对所有资金的用途都进行了记录，相关明细只有公司高层领导知道。
一小区的物管人员说，其实小区广告收益很少，不占物业公司收入多大的比重，也没有坊间传言那么高。这部分费用一般是冲抵了小区公共设施维护、维修以及花草树木购置等费用。
物管人员说，即使公布，也是只公布一个大数据，并不会把收入、支出逐项一一列出。“公布太细了，完全是自找麻烦”。
业内人士
物业公司内部缺乏相关制度监督
云物业创收商学院创始人云广奇分析，当前昆明的小区广告费收入、支出不明晰主要存在四方面原因。一是物业公司内部缺乏相关制度监督，广告收入隐瞒不告知业主在物业管理行业内渐渐成为一种“潜规则”。
还有一个原因是业主委员会成立不及时，履行职能不够充分。再者，目前物业管理行业缺乏专门的行政管理部门，导致监督管理无规可循。
此外，部分小区业主法律意识淡薄，认为只要不损害自身利益就持无所谓的态度，客观上助长了物业公司对小区广告收益隐瞒不报的行为。
■律师说法
可要求物管
公开广告收支明细
根据《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物业管理条例》则规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
云南衡炜律师事务所主任朱智律师说，根据《物权法》，小区里的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理，这当中包括小区的外墙广告收益、电梯广告收益等。
朱智说，昆明目前还没有专门针对小区广告的管理条例，但小区广告投放地均是小区的公共区域，业主对广告收支有知情权，物管应该将收支明细进行公布，如果物业坚持不肯，业主可走司法途径。
本报记者 夏体雷 摄影报道